Analyse des hausInvest

Ehrliche Analyse des hausInvest Immobilienfonds

Der hausInvest Immobilienfonds ist laut eigenen Angaben einer der größten offenen Immobilienfonds Europas. Über Jahrzehnte hinweg vertrauen deutsche Anleger dem Fonds nun schon ihr hart verdientes Geld an. 

Ein Grund für inflationaer.com mal genauer hinzusehen. Wir wollen einen Blick unter die Oberfläche wagen und sehen, ob der hausInvest Immobilienfonds alles halten kann, was er verspricht. Und noch viel wichtiger: Ob du mit anderen Finanzprodukten besser fahren würdest, bei geringeren Kosten.

Dieser Artikel hält folgende Punkte für dich bereit:

  • Ein kurzer Überblick zu hausInvest
  • Alle Kosten, die auf Anleger zukommen
  • Wie es mit den Steuern aussieht
  • Woraus sich der Fonds zusammensetzt
  • Die historische Performance

Am Ende des Artikels wirst du besser entscheiden können, ob sich eine Anlage in den hausInvest Fonds für dich eignet.

Alle hier angegebenen Daten wurden den offiziellen Verkaufsunterlagen entnommen. Falls dir die Infos in diesem Artikel nicht ausreichen sollten, schaue unbedingt auf der Webseite des Fonds vorbei.

Die wichtigsten Dokumente des Immobilienfonds findest du unter diesem Link.

Disclaimer: Hierbei handelt es sich weder um eine Anlageberatung, noch wird hier vom Kauf des Produktes abgeraten. Die Absicht von inflationaer.com besteht lediglich darin, seinen Lesern verschiedenste Finanzprodukte so transparent wie möglich aufzubereiten.

Letzten Endes tun wir nur das, was jeder tun könnte. Recherchieren, um dir die wichtigsten Zahlen, Daten und Fakten auf dem Silbertablett zu servieren – damit du dir die trockene Arbeit sparen kannst.

Da es viel zu analysieren gibt, wollen wir nicht länger um den heißen Brei reden.

Überblick zum hausInvest Immobilienfonds

Bei hausInvest handelt es sich um einen sogenannten “offenen Immobilienfonds”. Bei offenen Immobilienfonds können Anleger zu jeder Zeit ein- und wieder aussteigen, wie es ihnen passt. Darüber hinaus gibt es auch keine Begrenzung der Fondsanteile.

Bei geschlossenen Fonds hingegen kannst du nur einmal zu Beginn dein Geld investieren. Danach wird der Fonds geschlossen – woher auch der Name stammt – und du kommst über einen festgelegten Zeitraum nicht mehr an dein Geld ran.

Logischerweise bergen geschlossene Fonds höhere Risiken für Anleger, als offene Immobilienfonds wie der hausInvest. Andererseits kommt mit höherem Risiko für gewöhnlich auch eine höhere Rendite.

Kurz gesagt: Für risikoscheue Anleger sind offene Immobilienfonds wie der von hausInvest, die bessere Entscheidung.

Wer schnell in Panik ausbricht, setzt besser auf offene Immobilienfonds.
Quelle: giphy.com

Nachdem das geklärt wurde, werfen wir doch mal einen Blick auf die Geschichte des Fonds von hausInvest. Dieser wurde im Jahr 1972 aufgelegt und befindet sich seitdem jedes Jahr im Plus. #Respekt

An dieses Ergebnis kommt so schnell kein anderer Immobilienfonds aus Deutschland ran – egal, ob offen oder geschlossen.

Die Jungs und Mädels von hausInvest scheinen zudem noch waschechte Patrioten zu sein, da sie zum überwiegenden Teil in Europa investieren. Über 40% der Immobilien im Portfolio befinden sich sogar in Deutschland. 

Man merkt sofort, dass das Investieren ein Heimspiel für die Fondsmanager ist (dumme Anspielung beabsichtigt).

Der hausInvest Immobilienfonds wird übrigens – falls du das nicht sowieso schon wusstest – von der Commerz Real AG verwaltet. Diese ist wiederum eine Tochtergesellschaft der Commerzbank Gruppe. 

Wundere dich also nicht, wenn dir verstärkt Berater der Commerzbank zu einem Investment in hausInvest raten. Wäre ja nicht allzu gut für sie, wenn sie dir fremde Produkte schmackhaft machen wollten.

Alles schön und gut. Aber eine qualifizierte Entscheidung zu deiner Anlage kannst du zu diesem Zeitpunkt noch nicht treffen. 

Kommen wir daher zum wichtigsten Faktor der ganzen Analyse…

Die Kosten des Immobilienfonds

Die Kosten des hausInvest belaufen sich auf:

  • den Ausgabeaufschlag – 3 bis 5% einmalig
  • die laufenden Kosten – 1,04% pro Jahr

Leider waren die Kosten, im Gegensatz zu den Fonds von Union Investment, hier nicht so einfach zu finden. Der Ausgabeaufschlag kann variieren. Je nachdem, ob du einmalig oder mehrmals einzelne Geldbeträge anlegen willst. 

Es ist nicht wirklich eindeutig definiert, für welchen Fall welcher Ausgabeaufschlag fällig wird. Eigentlich ist dies ein Minuspunkt, weil es von Intransparenz gegenüber dem Endverbraucher zeugt.

Eines darf man beim Ausgabeaufschlag aber niemals vergessen: Der Fond muss so gut performen, dass die anfänglichen Kosten so schnell wie möglich wieder ausgeglichen sind.

Bei einem Ausgabeaufschlag von 3% muss der Fonds nur etwa 3,1% zulegen, um die Gebühr wieder herinnen zu haben. Beträgt der Ausgabeaufschlag hingegen die vollen 5%, muss der Fonds schon 5,3% anziehen, um den Verlust auszugleichen.

Ob der Fonds das in Vergangenheit geschafft hat bzw. wie lange es gedauert hat, bis man mit seinem Anfangs Investment wieder auf Null ist, wird weiter unten gezeigt.

Bei der Gesamtkostenquote verhält es sich ganz ähnlich. Immer sind diese fiesen Sternchen ***** mit am Start, sodass man sich nie zu 100% sicher ist, ob das nun die endgültigen Kosten sind. Erst beim Vergleich mit den Informationen auf der externen Seite finanzen.net konnten wir uns sicher sein, dass die laufenden Kosten 1,04% pro Jahr betragen.

Laufende Kosten sind wie Gift für langfristige Investments, da sie am natürlichen Vermögensaufbau nagen. Dabei ist die Inflation selbstredend noch gar nicht miteingerechnet. 

Die jährliche Ausschüttung

Für das Geschäftsjahr 2018/2019 erfolgte eine Ausschüttung an die Anleger in Höhe von 0,4 Euro pro Anteil am Fonds.

Wer im Jahr zuvor 200 Anteile gekauft hatte, konnte sich am 17. Juni 2019 über 80 Euro an Dividende erfreuen. Die Ausschüttung kann reinvestiert werden, um die gesamte Performance der eigenen Anteile nochmals etwas anzukurbeln.

Da der Staat immer seinen Anteil abhaben möchte, müssen auch hier Steuern abgegeben werden. Das bringt uns direkt zum nächsten Punkt.

Wie sieht es mit den Steuern aus?

Auf den ersten Blick eigentlich ganz gut. Denn während auf Fonds wie den UniGlobal von Union Investment nur 30% der Ausschüttung steuerfrei sind, sind es beim hausInvest ganze 60%!

Von den oben genannten 80 Euro würden dir demnach 48 Euro steuerfrei gehören. Nur auf die restlichen 32 Euro fällt ein Steuersatz (laut dem aktuellsten Fact Sheet auf der Webseite) von 26,38% an. 

Von den hypothetischen 80 Euro deiner Ausschüttung sind demnach 8,44 Euro an Steuern fällig. 

Kann man verkraften. Schmeckt aber trotzdem bitter.

Wie dem auch sei. Eine 60 prozentige Steuerfreistellung sind in jedem Fall ein dicker Pluspunkt für das Betongold. Da können Mischfonds und reine Aktienfonds nicht so schnell mithalten.

Die Zusammensetzung des hausInvest Immobilienfonds

Wie die Bezeichnung “Immobilienfonds” schon verrät setzt hausInvest auf Immobilien, statt auf Aktien oder andere Anlageformen. Interessant für Anleger dürfte aber sein, das hausInvest nicht alle Immobilien zu 100% selbst besitzt.

Der Fonds enthält laut dem aktuellsten Halbjahresbericht zurzeit 91 Objekte. 35 davon werden jedoch indirekt über andere Immobilien-Gesellschaften gehalten. 

hausInvest hält zum überwiegenden Teil Immobilien für gewerbliche Nutzung. Diese sind in folgende Kategorien unterteilt:

Handel / Gastronomieca. 41%
Büroca. 40%
Hotelca. 12%
KFZca. 3%
Sonstigeca. 4%

Nur schlappe 13 Prozent der gehaltenen Objekte befinden sich dabei außerhalb Europas, was bei vielen Anlegern sehr gut ankommt.

Des Weiteren punktet der Immobilienfonds mit einer Vermietungsquote von satten 94,8% Prozent zum Stichtag. Die Strategie, auf Gewerbeobjekte in 1a Lagen zu setzen, macht sich im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt.

Bei einer solch soliden Aufstellung stellt sich einem doch die Frage…

Woher kommt das Risiko bei der Anlage in den hausInvest?

Zum Einen gibt es immer Schwankungen am Markt, welchen sich auch Immobilien aller Art nicht entziehen können. 

Andererseits besteht ein Risiko durch die verschiedenen Währungen und deren Wechselkurse. Da hausInvest eben in mehreren inner- und außereuropäischen Ländern investiert ist, können sich so Schwankungen am Devisenmarkt ergeben.

Der fetteste Minuspunkt bei einer Anlage in dieses Finanzprodukt kommt aber von folgender Aussage der offiziellen Webseite:

“Bei Rückgaben von Anteilen gilt eine 24-monatige Mindesthaltedauer und zwölfmonatige Kündigungsfrist.*”

Für zwei Jahre nicht an sein Geld zu kommen ist ohne Frage ein Risiko für viele Anleger. 

Wie zu Beginn schon beschrieben, handelt es sich bei hausInvest um einen offenen Immobilienfonds. Die Mindesthaltedauer von 24 Monaten ist dann aber irgendwie gar nicht mehr so offen.

Das kleine Sternchen * im eben genannten Zitat kennzeichnet übrigens alle Anteile des Fonds, die NACH dem 22. Juli 2013 erworben wurden. Für Anteile, welche VOR diesem Datum erworben wurden, gelten nochmals etwas andere Regeln.

Die historische Performance

Nachdem wir uns jetzt schon mit den laufenden Kosten und den Steuern auseinandergesetzt haben, ist es an der Zeit auch mal einen Blick auf die historische Performance des hausInvest zu werfen.

Für Privatanleger ist es schließlich enorm wichtig zu erfahren, wie gut bzw. wie schlecht die Entscheidungen des Managements in Vergangenheit waren. Selbstverständlich können vergangene Entwicklungen kein Urteil über die Zukunft abgegeben. Das muss dir immer bewusst sein.

Andererseits will man auch nicht in einen Immobilienfonds investieren, der noch nie eine positive Rendite vorzeigen konnte.

Über die letzten 10 Jahre hinweg (2010 – 2019) konnte der hausInvest Immobilienfonds eine Rendite von durchschnittlich 2,53% pro Jahr vorweisen. 

Wertentwicklung hausinvest immobilienfonds
Der Stichtag für diese Auswertung ist jeweils der 31.3. des genannten Jahres.

Die Performance ist nicht unbedingt schlecht, kann aber mit Fonds anderer Natur – wie zum Beispiel Aktienfonds – kaum mithalten.

Vergessen wir nicht, dass von dieser Rendite noch der Ausgabeaufschlag und die laufenden Kosten abgezogen werden müssen. Der maximale Ausgabeaufschlag beträgt 5%. Damit dauert es im Schnitt schon mal zwei Jahre bis man sein Anfangs-Investment wieder in der Tasche hat – auch die Mindesthaltedauer beträgt 24 Monate. Zufall?

Wenn jetzt noch die laufenden jährlichen Kosten von 1,04% abgezogen werden, bleibt nur noch eine Rendite von 1,49%. 

Die Inflationsrate von gut 2% (variiert von Jahr zu Jahr) müssten eigentlich auch noch abgezogen werden, um ein realistisches Ergebnis zu bekommen. Wie du siehst ist eine Anlage in diesen Fonds, selbst mit der jährlichen Ausschüttung, mehr oder weniger ein Nullsummenspiel. 

Plötzlich wirkt ein Investment in den Immobilienfonds gar nicht mehr so sexy.

Tut uns leid, falls wir die Seifenblase für dich jetzt zum Platzen gebracht haben. Aber wie hilfreich wäre es für dich, wenn wir nur die halbe Wahrheit erzählen?

Uns bei inflationaer.com geht es darum, möglichst genau hinzusehen und eben solche Fälle aufzudecken, um Endverbrauchern einen bessere Entscheidungsgrundlage zu geben.

Ein Blick hinter die Kulissen

Der hausInvest Immobilienfonds ist vorrangig für Privatanleger gemacht, da diese für gewöhnlich an längerfristigen Anlagen interessiert sind, als institutionelle Anleger.

Daher dürfen institutionelle Anleger auch nur maximal 10% des Fondsvermögens für sich beanspruchen.

Zum letzten Stichtag waren 94,7% in Händen von Privatanlegern. 

Du musst dir als kleiner Privatanleger somit niemals Sorgen darum machen, dass der hausInvest Immobilienfonds nur die Interessen weniger Großanleger vertritt, da diese nur den minimalsten Anteil am Fonds einnehmen.

Interessanterweise sind zudem nur knapp über 50% des Fonds in den Händen von Commerzbank-Kunden. Das deutet daraufhin, dass der Fonds auch von anderen Banken – die normalerweise auch eigene Produkte hätten – empfohlen wird.

Entweder, weil so viele Banken den hausInvest so toll finden, er bei der breiten Bevölkerung so einen guten Ruf hat oder (um nichts unterstellen zu wollen) weil auch die anderen Banken gut mitschneiden, wenn ihre Kunden in diesen Fonds investieren.

Dieser Blick hinter die Kulissen dient lediglich dem Zweck, dir ein paar Fakten zu zeigen, an die du vermutlich sonst nicht gedacht hättest. Schon klar, dass deine Entscheidung zu einem Investment in den Fonds nicht anhand dieser paar Fakten stehen oder fallen sollte.

Zusammenfassung

Rendite und Risiko sind immer untrennbar miteinander verbunden. So bietet der hausInvest Immobilienfonds keine allzu hohe Renditen, verglichen mit Aktienfonds, kann dafür aber mit einem deutlich geringerem Risiko punkten.

Wenn du dir als Privatanleger mehr erhoffst, als nur “kein Geld verlieren” musst du dich demnach auch in andere Gewässer wagen und zumindest einen Teil deiner Investments in Aktien oder ähnliche Wertpapiere anlegen.

Hoffentlich konnte dir diese Analyse des hausInvest Immobilienfonds ein wenig dabei helfen, dieses Finanzprodukt von nun an mit anderen Augen zu sehen.

Es geht uns nicht darum, dir von einer Anlage zu- oder abzuraten. Unser Ziel ist erreicht, wenn du dich auf dein nächstes Gespräch mit dem Bankberater – der dir den hausInvest empfehlen will – vorbereitet fühlst und du stichhaltige Argumente bringen kannst.

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